单双技术

选址这玩意是既科学又感性，科学的是，它包含一定的规律，譬如我今天写的选址流程。按照这个步骤走，不会输得很惨。感性的是，选址太依靠感觉了，谁也不敢打包票，不去现场就能拍板。更不要说，选址充满了个人的想法。譬如我就不喜欢太热闹的地方，宁愿找一个有人流，慢慢做生意的地方。这就是个人的喜好，就像有人非学区店不开，有人偏爱社区转角的神秘感，在个人喜好面前，很多原则已经不太适用。

但是我们仍然能够找到一条普世的规律，以下是选址八步骤的框架。

一、寻找商圈：找到你的'理想国'

（1）商圈摸排

（2）分析商圈的合理性

二、扫街：像FBI一样观察的4个维度

（3）顾客结构

（4）顾客路径

（5）顾客消费力

（6）竞店分析

三、算账：用财务说话

（7）蹲点

（8）损益分析

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一、寻找商圈

什么是商圈？我定义为来店顾客所在的区域范围。作为首次开店的人，第一次找铺位，很容易抓瞎，不知道如何做起，且当你想找到一个理想的位置，往往需要有5个以上的位置供你备选；另一方面，有了目标商圈，还需要判断这些商圈适不适合我们开店，那里是否有匹配我们开店的顾客群。

（1）商圈摸排

如开头，如果我们把商圈定义为来店消费的顾客所在区域的范围的话，可以进一步细分：以店铺为中心，辐射周边300米范围的商圈。为什么是300米，因为大部分顾客很难走路超过5分钟去吃一顿饭，5分钟的路程大概也就300米左右。

（2）分析商圈的合理性

每个商圈的顾客结构不一样，消费力也不一样。在摸排了商圈之后，我们不能一股脑的全去看，要先判断这个商圈是否合适我们开店，我一般会有三不原则：

不将就距离

太远的肯定不考虑，已经不上班了，还搞那么远，受罪；

不做单一人群

我希望来店消费的顾客群是多元的，最好有学生、上班族、社区居民。所以单一的商圈，我可能会往后排一排。通过地图就能筛选出来，办公楼、社区、学校都是比较好分辨的。

不赌潜力股

有的商圈具有潜力，可是我们等不到那一天；有的商圈现在看上去还可以，但是已经没落。关于商圈，我自己的喜好是选择成熟的商圈，对于别人许诺的潜力，我是不信的。

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二、扫街

当你有了待选的商圈之后，就需要现场去看一看。通过扫街，判断该商圈是否适合，以及寻找到理想的位置。看哪些，有以下几个方面：

（3）顾客结构

我们必须要了解，到我们门店消费的人群是谁，我们的生意是靠谁？到了现场，反向验证这些人群是否是我们需要的。举2个例子：

我现有的门店顾客群，20-35岁的人群占比80%，其中男性占比70%。有一次，帮一位合作的朋友去看一个商圈，附近有一栋写字楼，2所学院，零零散散的社区居民，商圈里茶饮店也有不少：蜜雪冰城、卡旺卡、瑞幸等。

但是学院与写字楼，离这个商圈有一定距离，近400m。我是中午12点过去的，人很多，学生们会骑着单车过来消费。起初我还很兴奋，但是后来突然感觉不对劲。

来这里消费的，咋都是女性啊。我靠，意识到了这个问题，我立马看了其他门店。卧槽，大部分还真是。后来，这个商圈果断被我PASS掉了。因为我的目标顾客是年轻男性。

再举个例子：合肥的老乡鸡非常厉害，也是我的对标品牌。但是它能开店的地方，你不一定能开，因为它所覆盖的人群太广了。

合肥有一处大型社区，这里的人群素质很高，消费力也很强，早期政府单位的职工集中住在这里。罗森、老乡鸡，还有一些广式腊味店都有，且一些门店的单价水平25元朝上。

通过点评，以及我数次来看，门店的存活时间都很长。但是到了饭点，你就傻眼了，大量的家庭用户出来消费。且不说以后，就我现在这个门店，家庭用户来消费的，都屈指可数。所以，这个商圈不适合我。

（4）顾客动线

顾客是从哪里来的，到哪里去。通常来说，人们就餐的路径大都是固定的，了解顾客怎么走，对于生意有很大的作用：

第一，我们能够清楚的知道，未来到店消费的人群，他们在哪个位置。甚至，你能够发现一些意想不到的人群。有一次，我跟着一批人走，发现他们进出一个小门口，然后看到旁边一个招牌写着，XX厂公寓，这就是宝藏啊。

第二，通过路径分析，我们能够判断黄金位置在哪。多处人群路径的交叉点，一定是最好的位置。但是这些地方，一般租金最贵，也是大品牌的争夺地。我们要寻找二流位置，他可能靠着一端的人流，但是租金低啊。

有次我去看学校的商圈，那里消费者只有学生，学校有3个进入口，仔细观察一圈，你会发现3个面的商业各有不同，且各有好坏。面对这个情况，你就必须仔细观察。甚至，找些学生了解细节：教学楼、宿舍、食堂、甚至年级的分布。

（5）顾客消费力

不同的写字楼、不同的学校，你蹲蹲点，会发现大家的状态、穿着明显不一样。如果附近有写字楼，不妨可以进去扫一扫，看看公司名，从事的都是哪些行业。但是这条，并不保险。合肥有一处高档写字楼，去年楼下的餐饮并不好过，因为楼上几处大型公司裁员很严重，我们根本无法预料。

（6）竞店分析

这里的竞店分析，可能跟大家设想的不太一样，我一般会看几点：第一：人流比较多的个体店，产品、价格、环境、服务；第二：美团外卖，看一下附近的单量情况；

我的逻辑是，别人能搞，那我就也能搞。如果没人成功，就一定要慎重。此外，分享一个小技巧，多看看点评的评价，在里面你能够发现很多有意思的事情，譬如，我经常看到，有人写是在家附近开的，有的写，附近上班过来吃。这你就能掌握，这附近都有哪些人了。

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三、算账

预估营业额，以及进行收入成本分析，是我们判断能否开店的最后条件。这里包括2点：

（7）蹲点

如果所在铺位在转让且经营当中，你可以蹲点数人流，进而预估营业额；同时你也可以蹲点，与你相似的门店，这个相似指的是店铺位置、面积、业态、产品、价格，都与我们差不多的门店，看看他的生意如何。

营业额=客单价*客数，客单价基本已知，要判断未来的营业额，只需要一个数据，就是客数。所以，一个好的蹲点，能够给我们提供一个相对准确的客流量。这里再次强调，蹲点数人流，看的不是数量而是质量，也就是你的目标顾客群的密度。

（8）损益分析

我们开店就是做一门生意，尤其是：盈亏平衡点=固定成本/毛利率，租金占比＜15%日流水，能否顺利达到。如果现有的位置，在你的测算下，不赚钱，但是房东或者物业跟你画饼，说什么未来地铁开通，周边配套，附近哪个小区即将入驻，以未来的期望让你下套，不要答应。如果现在都不赚钱，你能撑得到未来赚钱的时刻吗？所以，新商圈也最好不要入驻。

以上，就是一套选址流程。在我以往的工作中，还会加入什么可见性、可达性分析。可见性就是你的门店与招牌能够轻松的被看到，可达性就是人们顾客能够容易的进出。现在的商圈大部分都比较封闭，沿着动线走上一圈，基本都能到达，不像以前的步行街七拐八绕，这些对于我们小店没有以前那么的重要了，当然如果能够考虑上，就更加好了。

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这里我还想提2点：

1、选址之前，我们对于门店应该是有个规划的或者设计的，参考这篇文章：新手开店不踩雷：要提升成功率，选址前必做的6件事

2、选址贯穿始终的是目标顾客，选址本质就是选人。就跟你找对象一样，喜欢这个人，所有的考虑应该从你对象出发，不能说你喜欢四驱车，她过生日，就送四驱车，美其名曰，把我最喜欢的送个她，这不欠收拾嘛。

最后，有些朋友，会认为这个博主看起来还可以，但是相信我，即使写了这么多，我也不敢保证下个店铺能选对址，赚上钱，我只能说我不会输的太惨以及我会知道输的原因大概是什么。写这些笔记主要还是为了留点什么，未来哪天门店倒闭了，至少这些笔记还在。除此之外，如果这些能够给大家带来一些新的认知，那就是更加愉快的事情。

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